Пошаговые руководства по купле-продаже и аренде помещения для магазина продуктов

Чтобы открыть магазин, первым делом необходимо найти подходящее помещение, от чего в значительной степени зависит успех либо провал всего проекта. Что нужно учитывать при выборе помещения под магазин продуктов? С какими рисками можно столкнуться? Как оформлять документацию? Узнать ответы на эти вопросы можно ниже.

Правовые нормы

Помещение для магазина продуктов должно отвечать целому ряду требований, прописанных в законодательстве. Главные среди них таковы:

• статус помещения должен быть нежилым,
• кроме торговой зоны в магазине продуктов должны иметься складские помещения, туалет с раковиной, дополнительный санитарный узел с водопроводом (отдельно от туалета), одно или несколько помещений для фасовки товаров,
• для хранения продовольственных и непродовольственных товаров следует использовать раздельные склады,
• складские помещения не должны размещаться под канализационными трубами, а также не должны быть проходными,
• складские, торговые, санитарно-бытовые и вспомогательные помещения оснащаются механической приточно-вытяжной вентиляционной системой.

Зв несоблюдение норм санитарно-эпидемиологического законодательства налагается наказание в виде штрафа либо приостановки торговой деятельности на девяносто дней.

 
Аренда или покупка?

Торговая деятельность и управление коммерческим недвижимым имуществом — разные направления бизнеса. По этой причине крупные торговые сети обычно не покупают и не строят помещения, а берут их в аренду.

Предсказать со стопроцентной точностью, будет ли магазин приносить прибыль или нет, нельзя. Аренда помещения позволяет легко закрыть магазин, чтобы открыть его в другом месте. Приобретение торговых площадей в собственность в неудачной локации может оказаться мертвым бременем для бизнеса.

Однако для некоторых предпринимателей приобретение помещения под магазин обеспечивает удобство, к примеру, при открытии семейного торгового предприятия поблизости от своего дома.

Кроме того, существует особый тип договора аренды торгового помещения, предусматривающий его выкуп в будущем.

Как арендовать коммерческую недвижимость?

Чтобы оформить аренду торгового помещения, необходимо поэтапно выполнить следующие действия:

1. подготовить и проверить все предусмотренные законом документы,
2. подготовить договор аренды,
3. произвести регистрацию договора в МФЦ (в случае необходимости).

Подготовка и проверка документации

Первым делом нужно запросить выписку из Росреестра о собственнике недвижимого имущества. Подписывать договор следует только с ним. При заключении договора субаренды надо убедиться в том, что в первичном договоре аренды предусмотрена возможность оформления договора субаренды. При наличии нескольких владельцев надо подписывать договоры аренды с каждым из них по отдельности.

Если арендодатель — юрлицо, то сведения о нем можно найти:

1. в картотеке арбитражного суда;
2. на вебсайте ФНС;
3. в базах данных юридических лиц.

Подготовка договора аренды

В договоре аренды коммерческого помещения для магазина продуктов должны содержаться следующие пункты.

1. «Шапка» договора. В ней прописываются ФИО, контактные и паспортные данные арендатора и арендодателя.
2. Описание объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера и адреса.
3. Продолжительность действия договора аренды.
4. Величина арендной платы за определенный срок и используемые способы ее внесения. Описание процедуры изменения величины арендной платы. Обязанности сторон по несению дополнительных затрат на оплату регулярных коммунальных услуг и в случае аварии. Величины штрафов в случае просрочки выплат и при досрочном разрыве договора аренды.
5. Права и обязанности арендатора и арендодателя. Описание процедуры передачи помещения в субаренду, если она допускается, либо запрет на заключение договора субаренды. Обязанности арендатора по поддержанию помещений в надлежащем состоянии, выполнению норм пожаробезопасности и СЭС. Явно выраженное согласие арендодателя на размещение рекламы на фасаде здания.
6. Дополнительные сведения. К ним относятся условия пролонгации договора, а также процедура разрешения споров. Если магазин сдается в аренду вместе с оборудованием, то необходимо подготовить акт с описью имеющегося в помещении имущества.
7. Подписи арендатора и арендодателя.

Регистрация договора

В соответствии со ст. 651 ГК РФ при заключении договора аренды коммерческого помещения на срок свыше одного года его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Многие бизнесмены предпочитают подписывать договор аренды на срок меньше двенадцати месяцев, чтобы обойтись без регистрации и связанных с ней затрат.

Если же выбран вариант аренды на больший срок, то требуется регистрация договора в Росреестре. Для этого надо прийти в МФЦ и предъявить все необходимые документы, в том числе:

• удостоверения личностей арендатора и арендодателя,
• документы, подтверждающие право собственности (для владельца недвижимости),
• квитанцию об уплате государственной пошлины,
• договор аренды помещения в трех экземплярах (один для Росреестра и по одной копии для каждой из сторон).

Величина госпошлины составляет:

• Для физлиц — 2 тыс. руб.
• Для юрлиц — 22 тыс. руб.

После рассмотрения заявки в случае соблюдения всех правил оформления договора его сторонам выдаются заверенные печатью документы, подтверждающие официальную регистрацию. На рассмотрение заявки уходит от семи до десяти дней.

Возможные риски

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ при подписании договора аренды нужно оформить акт приема-передачи. Данное действие позволяет предотвратить возникновение спорных ситуаций при расторжении договора или завершении срока его действия. В этом документе описывается текущее состояние объекта недвижимого имущества и указываются проблемы, которые в дельнейшем могут вызвать спорные ситуации.

Внимание: При использовании недвижимого имущества по праву хозяйственного ведения арендодатель не имеет права сдавать его в аренду (п. 2 ст. 295 ГК РФ).