Как на законных основаниях передать нежилую недвижимость в субаренду?

Передача арендатором недвижимости в аренду другому физлицу или юрлицу называется субарендой. Для проведения этой процедуры на законных основаниях арендатор заключает соответствующий договор с субарендатором. В соответствии с требованиями ст. 615 ГК РФ, для этого нужно получить согласие владельца недвижимости (арендодателя), которое может быть выражено в договоре аренды. При наличии в данном документе запрета на субаренду осуществить эту процедуру невозможно до тех пор, пока в него не будут внесены соответствующие изменения с подписанием дополнительного соглашения с владельцем недвижимости.

В договоре субаренды нужно привести исчерпывающий перечень всех условий: от вида бизнеса, который будет вести субарендатор, до характеристик недвижимости и режима ее уборки. К примеру, можно указать пропорции распределения затрат на оплату коммунальных услуг между сторонами договора.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ, действие договора субаренды не может длиться дольше действия договора аренды. Причем в случае досрочного расторжения договора аренды владельцем недвижимости договор субаренды также прекращает действовать, а у субарендатора есть право на подписание нового договора с владельцем недвижимости (ст. 618 ГК РФ). Если срок действия договора субаренды превышает один год, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Разрыв договора субаренды может быть произведен как по согласию сторон, так и в судебном порядке.

Какие виды недвижимости можно сдавать в субаренду?

Сдать в субаренду можно почти все основные виды коммерческой недвижимости, включая офисные помещения, торговые и складские площади. Однако имеется ряд исключений, в том числе:

• участки земли, находящиеся в особых экономических зонах;
• внесенные в список муниципальной и государственной собственности участки земли, которые переданы малым и средним предприятиям;
• муниципальные и государственные лесные участки, которые сданы в аренду по итогам торгов;
• объекты, в отношении которых сдача в субаренду запрещена договором аренды.

Таким образом, количество ограничений не слишком велико, а потому выбор вариантов для сдачи коммерческой недвижимости в субаренду третьим лицам достаточно обширен.

Оформление договора субаренды

Правильное оформление договора субаренды имеет большое значение для обеих его сторон, а в некоторых случаях – и для владельца недвижимого имущества.

При составлении этого документа необходимо уделить особое внимание следующим пунктам:

• Описание объекта недвижимости. Здесь важную роль играет любая мелочь: кадастровый номер, число и площадь помещений, фактический адрес и прочие данные, приведенные в выписке из ЕГРН. При отсутствии такой информации договор не будет иметь силы.
• Цель использования недвижимости. Если выяснится, что объект недвижимости не может быть использован для целей арендатора, то у него есть право разорвать договор через суд, а в определенных ситуациях – даже взыскать компенсацию за понесенный ущерб.
• Величина и порядок внесения арендной платы. Они, как и возможность увеличения арендной платы, должны быть четко обозначены в договоре. Стоимость аренды обычно может повышаться по согласию сторон не чаще, чем один раз в год. Но ст. 614 ГК дает возможность указывать в договоре более частое изменение стоимости аренды, а также право субарендодателя изменять ее по собственному усмотрению.
• Обслуживание помещения. Как правило, оно возлагается на конечного арендатора. Однако в некоторых случаях в договоре субаренды предусматривается, что определенные услуги входят в арендную плату. Это могут быть вывоз мусора, охрана, уборка и др. В таких случаях величина арендной платы возрастает. Капитальный ремонт обычно производится субарендодателем либо арендодателем. Однако в договоре всегда можно прописать другие условия, здесь все определяется гибкостью сторон.
• Досрочный разрыв договорных отношений в одностороннем порядке. Он может быть произведен каждой из сторон. Статьи 619 и 620 ГК РФ регулируют и отношения субаренды.

Регистрация юридического адреса

При наличии необходимости в регистрации арендованной недвижимости в качестве юридического адреса фирмы нужно сделать следующее:

• удостовериться в том, что адрес в договоре содержит номер офиса;
• убедиться еще раз в наличии согласия владельца на сдачу помещения в субаренду (гарантийного письма);
• сделать через субарендодателя запрос выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на объект недвижимости, указанный в договоре;
• поставить подпись под актом приема-передачи объекта недвижимости.

Перечисленные документы потребуются, чтобы зарегистрировать юридический адрес в ЕГРЮЛ. Необходимо помнить о том, что несоответствие юридического адреса фактическому чревато штрафными санкциями, накладываемыми в соответствии с п. 3 ст. 14.25 КоАП РФ. Помимо того, если не зарегистрировать фирму по действительному месту ее нахождения, то почта будет приходить по адресу из ЕГРЮЛ, что может привести к исключению из реестра.

Смотрите также:

Аренда помещений Тула

Купить коммерческую недвижимость