Как правильно составить договор аренды и не стать жертвой недобросовестных арендодателей

Сегодня мошенники пользуются большим количеством схем для выманивания средств. Если Вы планируете арендовать офис или другое помещение коммерческого назначения, то внимательно изучите схемы , которыми пользуются некоторые недобросовестные арендодатели.

Схема 1

Передача в аренду чужих объектов

В чем заключается суть схемы. Мошенник представляется как собственник, передает недвижимость в аренду, несмотря на то, что она ему не принадлежит, и после оплаты больше не появляется.

Что должно насторожить в договоре?

В любом договоре по сдаче недвижимости должны иметься данные касательно списка документов с правовыми установками. Они представляют собой документацию, на основании которой человек, сдающий недвижимость, может распоряжаться этой площадью. В том случае, если в договоре этого нет, настаивайте на добавлении этого пункта.

Мало знать лишь реквизиты этих бумаг, требуется иметь на руках оригиналы документации, чтобы быть уверенным в их подлинности. Помните о том, что копии создаются в редакторе за несколько минут и поэтому не могут отражать действительность.
Обычно перечисление правовой документации имеется в разделе «Предмет договора».

Схема 2

Выполнение ремонта арендодателями за чужой счет

В чем заключается суть схемы. При такой схеме арендатор изначально сдает помещение в плохом виде и ожидает, пока арендатор сделает ремонт. После этого договор расторгается, и недвижимость сдается снова по более высокой цене.

Что должно насторожить в договоре?

Важно внимательно ознакомиться с разделом касательно вопросов расторжения договора. Исключите возможность обнаружения формулировок одностороннего расторжения. В некоторых случаях вторая сторона опирается на данный пункт. В подобном случае необходимо увеличить время на уведомление о расторжении на 6 месяцев вместо 60 суток.
По законодательству арендодатель может потребовать компенсации финансов, которые были потрачены на ремонтные работы. Однако это касается только тех случаев, когда в договоре про аренду прочие варианты не предусматриваются.

Схема 3

По документам предоставляется другой объект

Документ приема-передачи является подтверждением, что собственник передает в аренду арендатору помещение. После подписания договора можно начинать оплату по аренде.
В чем заключается суть схемы. Арендатор уговаривает подписать договор заранее, после чего отказывается предоставлять объект по различным причинам. Он может ссылаться на болезнь или личные трудности. Но по документам передача уже была осуществлена, и он может требовать оплату.

Что должно насторожить в договоре?

Только после того, как вам передадут объект, можно подписывать договор. Не стоит заранее заполнять подобную документацию. Делать стоит так: после получения ключей и после того, как вы попали в помещение и провели все проверки, ставьте свою подпись.
Кроме того, недопустимо подписывать договор, если на земельном участке не имеется кадастрового номера. В том случае, если у арендодателя имеется участок 10 гектаров, и он собирается отщипнуть 30 кв. м., данные метры он может забрать в любой части участка. Поэтому необходимо в договоре прописывать конкретную площадь, которая переходит под аренду.
Также не забывайте спрашивать поэтажный план недвижимости с отметкой про арендованную площадь.

Схема 4

Из-за владельца усложняется процесс защиты прав арендатора

В договоре обязан быть прописан пункт «Порядок разрешения конфликтов». Здесь должно указываться, как именно могут разрешаться споры. Во время заключения контракта по аренде важно также указать, в какой суд необходимо передавать иски.
В чем заключается суть схемы. Арендодатель указывает в пункте тот суд, в котором ему будет удобно рассматривать споры. При этом арендатор обычно считает, что конфликтов не произойдёт и не обращает внимания на данный пункт. Это большая ошибка! Не стоит игнорировать данный раздел.

Что должно насторожить в договоре?

Как правило, арендодатели заранее готовят для себя комфортную почву в случае, если появятся проблемы. И неправильно думать о том, что споров никогда не возникнет.
Особенно тщательно необходимо проверить пункт «Порядок разрешения споров». В некоторых случаях арендодатель прописывает, что конфликты должны будут решаться в негосударственных учреждениях или с применением медиаторов. В лучшем случае изменить этот пункт на арбитражные суды в зависимости от места нахождения арендатора. Так вы сможете решить конфликт на своей территории, и вам не понадобится выезжать в другой город или даже за пределы страны, если арендодатель будет находиться там.

Схема 5

Барак по цене офисного центра

Постепенно арендодатели хотят повысить сумму оплаты, ориентируясь на разные предлоги вроде изменения курса, повышения стоимости нефти, изменений на рынке недвижимости.
В том случае, если договор по аренде работает более 12 месяцев, он обязан регистрироваться по закону. Мало кому хочется возиться с документами, оплачивать государственную пошлину. В связи с этим заключается краткосрочный контракт, который обновляется ежегодно. Таким образом, заново требуется согласовывать все условия касательно аренды. А если договор подписывается как долгосрочный, арендодатели стараются добавить пункт про право поднятия арендной оплаты.
В чем заключается суть схемы. Цена на аренду постепенно становится выше, а учитывая, что в помещение с долгосрочной арендой может быть влито много финансов в связи с ремонтом, арендатору некуда деться.

Что должно насторожить в договоре?

В контракте важно смотреть на вопросы изменения стоимости, порядок проведения такой процедуры. Недопустимо использование формулировок, которые дают право арендодателю постоянно поднимать стоимость. Лучше прописать в договоре «Не чаще раза в год, не более 5%». Или «Увеличение суммы не должно быть выше, чем официальный показатель инфляции в стране».
Еще один вариант – заморозка арендной платы. Хотя на подобное не каждый владелец может пойти. К примеру, можно добавить формулировку «Плата должна быть фиксирована на протяжении всего договора». Тогда вы сможете быть уверенными в том, что на протяжении срока аренды плата не будет меняться.
Можно избежать ежегодных споров во время переоформления краткосрочного контракта по аренде, добавив следующий раздел: «В случае, если собственник не позже месяца до завершения срока договора предоставит уведомление касательно продолжения использования недвижимости, тогда контракт продлевается на такой же срок с аналогичными условиями». В этом виде договор продлится по той же стоимости.

Запомнить

1. Корректно созданный и оформленный по всем правилам договор по аренде позволяет избежать существенных проблем и финансовых разбирательств с арендодателем в будущем. Обычно за тем, кто составляет договор, и есть преимущество. При возможности возьмите оформление шаблона договора в свои руки, чтобы быть уверенным, что все будет сформулировано правильно и без подводных камней для вас.  
2. К документу важно приложить план недвижимости, отметить площадь, выделяемую под аренду. Только после передачи объекта в пользование необходимо подписывать договор приема-передачи.
3. Важно проверять правоустанавливающие документы до того, как договор будет подписан.
4. В случае долгосрочной аренды стоит запретить арендодателю разрывать контракт с одной стороны. Отметьте это пунктом о расторжении исключительно в двухстороннем порядке. Расходы за ремонтные работы должны компенсироваться, если это не указано в контракте.
5. Лучше всего прописать в пункте «Порядок разрешения конфликтов» формулировку о рассмотрении исков в арбитражном учреждении.
6. Если по контракту арендодатель имеет право увеличивать стоимость оплаты, он будет использовать это право максимально выгодно для себя. Не предоставляйте ему слишком много возможностей.