Основные риски при покупке коммерческой недвижимости

С целью оптимизации расходов предприниматели нередко отказываются от дорогостоящей аренды недвижимости. Вместо этого многие стремятся сразу приобретать такие объекты, прибегая, в том числе, к кредитам.
Далее подробно – с какими юридическими и финансовыми рисками могут столкнуться покупатели коммерческой недвижимости, как лучше поступать в подобных ситуациях.

Корпоративные риски

Иногда со стороны продавца поступает предложение, касающееся не приобретения недвижимого объекта, а Юридического лица, на которого оформлено право собственности. Как правило, это объясняется тем, что подобная сделка окажется менее сложной, однако заключать ее не стоит.
При покупке Юридического лица, являющегося владельцем недвижимого объекта, предприниматель может приобрести не просто помещение или здание, а целый бизнес. Это подразумевает наличие определенной истории, вероятной налоговой или иной задолженности. Также можно столкнуться с претензиями со стороны третьих лиц и прочими проблемами.
Следует выяснить – не является ли для Продавца сделка по продаже недвижимости особо крупной, требующей одобрения в порядке, оговоренном в его Уставе. Обратите внимание – если она состоится без письменного согласия участников общества, то рискует оказаться недействительной. Это подразумевает потерю и денег, и купленного объекта.

Недобросовестные действия продавца

Личность продавца может ставиться под сомнение. Также существует вероятность столкнуться с махинациями, касающимися доверенности, или с незаконными перепланировками.

Проверка личности продавца

Покупателю необходимо внимательно сверять паспорт продавца и его личность. Следует убедиться, соответствует ли фото истинной внешности его обладателя, сравнить реальную и поставленную в документе подписи. Подобные меры никогда не окажутся лишними. Они позволят сохранять уверенность в том, что перед вами действительно сам продавец, а не посторонний с его паспортом.

Если продавец является физическим лицом, стоит попросить его предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Они должны подтверждать, что гражданин не состоит на учете в этих учреждениях. Такой момент очень важен. Если в дальнейшем начнется судебное оспаривание сделки, наличие у продавца психиатрического или наркологического диагноза станет для покупателя серьезной проблемой.
В случае покупки недвижимости у физического лица имеет смысл также запрашивать нотариально удостоверенное согласие со стороны супруги (супруга) на продажу объекта по оговоренной цене или справку из ЗАГСА о том, что в настоящее время продавец не состоит в браке. Еще один вариант документа, которым вы вправе поинтересоваться – оригинал брачного договора, где оговорено, что недвижимость является личной собственностью продающего ее супруга.

Махинации с доверенностью

Нельзя давать согласие на покупку коммерческой недвижимости по доверенности. Это влечет за собой немалые риски.
Доверенность может быть отозвана в день сделки. Подобное происходит, если доверитель (продавец) является физическим лицом, скончавшимся ко дню ее заключения. Факт смерти такого гражданина становится основанием для автоматического прекращения действия всех оформленных им доверенностей. Оставшаяся недвижимость помещается в конкурсную массу как минимум на полгода для раздела между претендентами на наследство. В подобных обстоятельствах покупателю придется принять участие в длительном судебном процессе по возврату денег от наследников.
Важно! От сделки стоит отказаться, если продавец предлагает совершить ее по доверенности на основании проживания в другом государстве.

Незаконные перепланировки

Необходимо обязательно проверить, насколько приобретаемый объект соответствует действующему Техническому паспорту. При наличии оконных проемов, перегородок, внутренних помещений, не обозначенных в данном документе, осуществлять покупку не нужно. Приобретать объект также не стоит, если его площадь расходится с показателями, указанными в техническом паспорте и плане БТИ.

Нужно помнить! Процесс узаконивания перепланировок достаточно долгий. Кроме этого, он предусматривает немалые расходы.

Правильная оплата коммерческой недвижимости или банкротные риски

Первое и основное правило: нужно всегда указывать в договоре купли-продажи реальную цену сделки. Не соглашайтесь, если продавец просит указать более низкую сумму и выдать на остаток расписку. В случае его банкротства такая ситуация чревата полной утратой купленной недвижимости. Чтобы вернуть затраченные средства хотя бы частично, потребуется пройти непростую процедуру.
Чтобы производить расчеты, стоит открыть банковский аккредитив. Это выйдет не дороже, чем аренда ячейки в банке. Рассчитываться наличными не стоит.
Важный момент, имеющий отношение непосредственно к покупателю. Для того чтобы сохранить в случае дальнейшего банкротства продавца купленную недвижимость, необходимо подтвердить в суде собственную финансовую состоятельность. Это означает следующее – официальные доходы покупателя должны позволять ему приобрести недвижимый объект по указанной цене. Нужно учитывать, что занижение стоимости в договоре ни на что не повлияет – судом назначается независимая оценка рыночной стоимости.
Если покупатель является физическим лицом, то при наступлении банкротства продавца ему потребуется предъявить справки 2-НДФЛ. Они предоставляются за несколько лет и должны служить доказательством высокого ежемесячного дохода. Если последний недостаточен, недвижимость отбирается судом. Также можно предъявить договор банковского кредита или доказательство недавней продажи принадлежащего вам дорогостоящего имущества (его цена должна быть соразмерной стоимости коммерческой недвижимости).
Покупателю, выступающему юридическим лицом, при банкротстве продавца предстоит привести в суде финансовую отчетность или договор банковского кредита. Это позволит доказать, что имеющийся доход позволил совершить покупку.
Будьте внимательны! Предупреждайте возможные риски на стадии совершения сделки! Это гораздо проще, чем принимать участие в затяжных судебных разбирательствах.