Перевод жилой недвижимости в нежилую

В каких случаях требуется перевод квартиры в категорию нежилой недвижимости?

Одна из наиболее распространенных причин, побуждающих владельцев жилья переводить его в категорию нежилой недвижимости, заключается в желании получить максимально возможный доход о продажи. Особенно это актуально для квартир, расположенных на первом этаже. Зачастую после проведения данной процедуры их удается продать вдвое дороже. И даже если владельцу жилья в конечном итоге не удается перевести его в категорию нежилой недвижимости, то понесенные затраты времени и денег оказываются незначительными.

В некоторых случаях владельцы квартир на первом этаже регистрируются в качестве ИП и используют их для работы на дому. К ним через подъезд идет большой поток людей, вызывая недовольство соседей. Если перевести такое жилье в категорию коммерческой недвижимости, то в нем можно обустроить отдельный вход для решения этой проблемы.

Существующие ограничения

Некоторые квартиры перевести в категорию коммерческой недвижимости невозможно ни при каких обстоятельствах. Это касается следующих видов жилья:

• Квартира, расположенная в доме, который имеет статус памятника архитектуры.
• Квартира, в которой зарегистрированы другие жильцы, или находящаяся в залоге.
• Квартира, к которой невозможно пристроить отдельный вход. Как правило, жилье, находящееся выше первого этажа, не может быть переведено в нежилую недвижимость. Однако бывают редкие исключения. Если все помещения под квартирой, расположенной на втором этаже или выше, уже переведены в нежилые, то шансы на ее переоформление в качестве коммерческой недвижимости есть.
• Часть квартиры. Перевод жилья в нежилой фонд может быть осуществлен только целиком.

При переводе жилья в коммерческую недвижимость его дверь, выходящую в подъезд, обязательно надо заложить.

Необходимые документы

В жилищном кодексе РФ (ч. 2, ст. 23) содержится список документов, требующихся при переоформлении квартиры в коммерческую недвижимость. В число этих документов входят:

• заявление о переоформлении квартиры;
• правоустанавливающие документы на жилье;
• поэтажный план здания, в котором расположена квартира;
• план квартиры с ее техническим описанием;
• проект перепланировки и (или) реконструкции жилья;
• протокол общего собрания владельцев недвижимости;
• письменное согласие всех владельцев помещений, прилегающих к переоформляемой квартире, на ее перевод в категорию нежилой недвижимости.

Основные трудности возникают при оформлении протокола общего собрания и получении письменного согласия всех владельцев прилегающих помещений.

Для сбора кворума необходимо, чтобы проголосовало как минимум 2/3 владельцев многоквартирного дома. Для принятия решения его должны поддержать более 50% проголосовавших участников собрания.

В здании с несколькими подъездами для сбора кворума требуется присутствие как минимум 50% +1 владельцев жилья всего дома и не менее 2/3 владельцев жилья в подъезде, в котором расположена переоформляемая квартира.

Помимо того, надо получить письменное согласие на переоформление жилья в коммерческую недвижимость от владельцев всех смежных помещений.
Необходимо помнить о том, что даже если весь дом поддержал переоформление жилья в коммерческую недвижимость, однако в подъезде, где оно находится, не удалось собрать более 2/3 жильцов, то осуществить перевод помещения не удастся.

Если по проекту требуется реконструкция здания (такая необходимость возникает при обустройстве отдельного входа в квартиру со стороны улицы), то надо заручиться согласием 100% владельцев. Даже если у квартиры на первом этаже имеется балкон, его снос считается реконструкцией.

В подавляющем большинстве случаев собрать вместе 100% владельцев не удается. Приходится ходить по квартирам, поскольку многие жильцы пропускают собрания владельцев жилья.

Оптимальные варианты

Времена, когда переоформление жилья в коммерческую недвижимость было выгодным делом, миновали. В настоящее время законодательные и экономические условия таковы, что количество желающих заниматься этим заметно поубавилось. Даже опытные профессионалы предпочитают работать с новостройками. Однако в отдельных случаях перевод жилой недвижимости в нежилую упрощен.

Например, в доме с одним подъездом провести эту процедуру можно сравнительно легко. Но количество таких домов невелико, и лишь немногие из них располагаются в выгодных для коммерческой деятельности местах.
Другой реалистичный вариант – одноэтажный дом с небольшим числом квартир. Чем меньше жильцов, тем легче с ними договориться.

Смотрите также:

• Аренда помещений свободного назначения
• Аренда производственных помещений в Туле