Что следует проверить перед арендой офисного помещения

Построение отношений между арендатором и наймодателем в значительной мере определяется качеством проверки объекта недвижимости, который берется в аренду. Кроме того, необходимо со всем старанием проверить юридическое лицо наймодателя и содержание подписываемого договора.

Порядок проверки офисных помещений

Сначала нужно выяснить, какая информация о помещении имеется в Росреестре.

• Чтобы узнать, кто на самом деле владеет офисом, арендатору надо ознакомиться с выпиской из ЕГРН. Офисные помещения проверяются на предмет обременения, наличия либо отсутствия судебного процесса касательно прав собственности. Некоторые наймодатели замалчивают действительное положение вещей относительно прав собственности, поэтому данный момент требует обязательного прояснения.
• Фотоснимков офисного помещения недостаточно. Необходимо приехать и лично произвести осмотр офиса внутри и извне. Следует узнать заблаговременно допустимость расположения вывесок на фасаде, указателей и др.
• Если офисным помещением владеют два или более собственника, то придется заключать договор аренды с каждым из них по отдельности. В противном случае суд имеет право объявить сделку аренды недействительной.
• При наличии у фирмы-арендатора планов использовать офис для размещения дочерних фирм, следует предварительно узнать у владельца, может ли данное помещение сдаваться в субаренду.
• Нужно также выяснить, разрешает ли арендодатель арендатору зарегистрировать свой адрес в налоговой службе.
• Необходимо узнать, имеются ли сервитуты (земельные ограничения) на проезд и проход к арендуемому офису. Если маршрут к нему пролегает через частную территорию третьей стороны, то она имеет право потребовать оплачивать проезд.

Порядок проверки наймодателя

Следует удостовериться в том, что наймодатель владеет офисом, сопоставив его паспортные данные с информацией, указанной в выписке на право собственности.
В ходе переговоров по поводу аренды помещения с представителем физического лица необходимо удостовериться в наличии у него полномочий, позволяющих распоряжаться чужой собственностью.

Для этого нужно запросить оригинал доверенности, проверить время ее действия и объем делегированных полномочий, в которые в обязательном порядке должно входить право на подписание договора аренды от имени владельца. Данную доверенность должен заверить нотариус.

При обсуждении аренды офиса с представителем юридического лица доверенность на заключение сделки должен выдать руководитель фирмы-владельца, наделенный необходимыми полномочиями. Любые действия, совершенные без доверенности от имени юридического лица, имеют законную силу лишь для лиц, перечисленных в выписке ЕГРЮЛ. Ее легко найти на веб-сайте ФНС РФ, указав ИНН либо название фирмы.

Порядок проверки арендного договора

Проводить анализ условий договора следует после проверки офисного помещения и его владельца или доверенного лица. Арендный договор представляет собой главный документ, который определяет характер взаимных отношений между его сторонами. Больше всего разбирательств в суде ведется именно из-за тех пунктов договора, которым вовремя не было уделено достаточное внимание.

• Необходимо изучить допустимость расторжения сделки аренды по инициативе арендатора. Причины такого решения могут быть разными: исчезновение надобности в помещении, нехватка денег для оплаты аренды или же нахождение более подходящего помещения. Чтобы у арендатора была возможность досрочно прекратить действие договора, в нем должен иметься пункт об одностороннем разрыве сделки.
• К безобидным, на первый взгляд, пунктам арендного договора относится запрет видеосъемки в помещении, предполагающий недопустимость записи видеоматериалов на гаджеты работников, а также использование видеосвязи через всемирную паутину.
• Арендодатели зачастую вносят в договор запрет на прием пищи в офисном помещении, о чем рядовые сотрудники фирмы-арендатора могут не знать. В таком случае за кофе-брейк и торт на день рождения на рабочем месте им придется заплатить ощутимый штраф. Оспорить в судебном порядке условия подписанного двумя сторонами договора весьма затруднительно.
• Вывески на фасаде здания могут стать серьезной проблемой. Обычно такая проблема возникает, если офисное помещение находится в здании, имеющем историческую ценность. В такой ситуации арендатору необходимо согласовывать с муниципальными властями возможность размещения вывесок арендатором. А в ряде случаев размещение вывески совершенно невозможно. По этой причине в арендном договоре должна быть прописана допустимость либо недопустимость размещения вывесок.
• В договоре также должны быть прописаны другие связанные с арендой вопросы, например, наличие или отсутствие парковочных мест для персонала и клиентов арендатора, порядок входа работников в офис и выхода из него, порядок проведения уборки в офисе, действие пропускного режима и пр.

Содержание данного документа должно трактоваться однозначно, в нем не должно быть пространных предложений и усложненных формулировок, которые отсылают к другим разделам арендного договора. Арендатору следует задать все интересующие его вопросы арендодателю перед тем, как ставить свою подпись под всеми условиями, прописанными в настоящем договоре.

Необходимо помнить о том, что арендный договор всегда нужно оценивать с точки зрения вероятных разбирательств в суде. Чем меньше в нем будет неприятных «сюрпризов», тем проще арендатору выстроить отношения с арендодателем.

Смотрите также:

Аренда складских помещений в Туле

Тула аренда зала