Выбор помещения для арендного бизнеса

Статья будет полезна тем, кто решил заняться сдачей коммерческих помещений в аренду. При выборе требуется учесть следующие важные параметры:

• Местоположение. Где размещается помещение для возможной аренды, какова вокруг инфраструктура и проходимость будущих покупателей, клиентов.
• Текущее состояние. Необходимость ремонтных работ и на какую сумму придется рассчитывать, если необходимо освежить помещение.
• Доступность для транспортных средств; наличие парковок и учесть, несложно ли добраться до здания и припарковаться.
• Какие возможности дает это место. Можно ли здесь организовать деятельность, которой хотят заниматься ваши потенциальные будущие арендаторы.

Если хочется сделать современное кафе, точку питания, ресторан, нужно иметь в виду, помещение должно располагаться на первом этаже с отдельным входом и предназначено для высокой проходимости. Помещение в подвале может быть использовано для кафе или бара, но придется заменить проводку и вытяжку, на что необходимы дополнительные затраты. Не все арендаторы захотят обустраивать место за свой счет.

Помимо этого, требуется выяснить, в каких целях еще можно использовать коммерческую недвижимость. Владельцы не всегда могут распоряжаться ей как угодно, есть некоторые ограничения и о них необходимо знать.

Власти любого населенного пункта вправе установить свои ограничения на использование тех или иных помещений. Они могут определить местонахождение объектов в конкретных местах поселка, города. К примеру, на одной улице можно располагать лишь магазины и жилые дома, но при этом для работы офисов – запрет. Или можно строить деловые центры и сдавать коммерческие помещения в аренду для офисов, но нельзя возводить жилые многоквартирные дома.

Правила застройки населенных пунктов и их землепользования во всех городах и поселках прописываются и публикуются на сайтах местной администрации. С ними можно ознакомиться в любой момент.

Как проверить помещение перед его использованием

Всего несколько важных шагов помогут понять, как можно использовать помещения в качестве арендного бизнеса.

1. Запрос выписки из ЕГРН

В ней указан кадастровый номер земельного участка. При заказе выписки укажите, что она должна быть оформлена на здание, а не на внутренние помещения. В противном случае придется заказывать выписку дважды. Стоимость выписки ЕГРН на строение и участок – 300 рублей на сайте Росреестра.

2. Используя кадастровый номер, на Публичной кадастровой карте требуется найти участок, на котором находится строение, заинтересовавшее вас.

Обратите внимание на вид разрешенного использования, какой указан в данном случае ВРИ. К примеру, во ВРИ есть информация о том, что здесь разрешено «общественное питание». Если такая эксплуатация помещений входит в ваши планы, дальше проверять не стоит. На Публичной кадастровой карте публикуется действительный на сегодняшний день ВРИ интересующего вас участка. Не всегда ВРИ совпадает с тем, как вы хотите использовать помещение.

Если желание использовать помещение в коммерческих целях не пропало, лучше проверить, есть ли возможность присвоить участку нужный вид разрешенного использования. Необходимо тщательно проверить все важные документы администрации данного города, поселка. Рассмотрите карту градостроительного зонирования. Она находится на портале администрации населенного пункта. Посмотрите, на какие зоны разделяется ваш земляной участок. Обычно они выделены различными оттенками, их расшифровка указывается рядом. Правила пользования земельным участком и застройками – это нормативный акт, он издается законодательным органом – местной городской думой или советом депутатов данного населенного пункта.

Виды использования

1. Основной ВРИ. В случае, когда ВРИ, который вам требуется, является главным, не требуется проводить согласование для присвоения его участку. Вы приобрели коммерческую недвижимость, чтобы ее сдать под открытие кафе, ресторана. На публичной кадастровой карте вы нашли информацию, что ВРИ у земельного участка под вашим зданием – «магазины». При этом в правилах землепользования в данной территориальной зоне присутствует второй вид использования помещений – «общественное питание». Это означает, что, являясь владельцем коммерческих помещений и земельного участка, вы вправе прийти в МФЦ, там обратиться к местной администрации с просьбой поменять ВРИ с «магазинов» на «общественное питание».
2. В случае, когда земля под строением не в вашей собственности, а арендованная у администрации населенного пункта, необходимо получение согласия собственника на изменение ВРИ. Обычно владельцы земли согласны на это изменение.
3. Условно-разрешенные ВРИ. В случае, когда вид разрешенного использования, необходимый для вашей деятельности, присутствует в условно-разрешенных, придется пройти долгую и сложную процедуру публичных слушаний, чтобы поменять «магазины» на «общественное питание». Не всегда итог слушаний в пользу предпринимателя, обратите внимание на более подходящую коммерческую недвижимость.
4. Вспомогательные виды использования помещений могут быть только добавлены к присвоенному до этого главному ВРИ или условно-разрешенному виду. Процесс несложный, быстрый, он такой же, как и процедура, которую применяют при замене вида использования помещения на один из основных.
5. Если нужного вам ВРИ нет в описании территориальной зоны, его вполне можно присвоить. Для этого потребуется изменить Правила застройки и землепользования. Это может выполнить городская дума или другой местный представительный орган.